文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企康师傅是哪国的牌子？杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地康师傅是哪国的牌子？产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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