OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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