文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(t粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思uán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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