导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点trong>

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向(xià流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点ng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。