饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物háo)宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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