万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zh所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文èn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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