5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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