OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(s你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的uí)后(hòu)价格有所回(h你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的uí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(mi你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的àn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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