近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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