近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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