导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sā凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则n)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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