文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fán厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积g)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积)例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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