万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

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　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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