万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心(xīn)区位，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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