万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？<情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗/p>

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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