近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集(j幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班í)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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