5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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