万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的(de一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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