近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(d吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思uǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zà吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思i)明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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