饱(bǎo)受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大(dà)宗交悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及(jí)税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利(l悲痛和悲恸的区别在哪，比悲伤更高级的词ì)用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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