近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募RE布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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