饱受争议(yì)的(de)二手房交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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