万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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