一线(xiàn)城市(shì)，也(yě)不端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳是(shì)房价(jià)前三(sān)的(de)核心(xīn)城(chéng)市(shì)。所以(yǐ)，深(shēn)圳的一举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有(yǒu)利于深圳(zhèn)二手房回(huí)暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利(lì)于深圳楼市总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后(hòu)深圳(zhèn)楼市回暖有利(lì)于全国楼(lóu)市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指导价”正式结束(shù)。传(chuán)言(yán)称：二手房(fáng)贷款不按(àn)官方(fāng)参考(kǎo)价（指导(dǎo)价），银(yín)行核定房价以网签备案价和评估(gū)价孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消息，目前深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按(àn)参考价办理按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监(jiān)严跃(yuè)进认为，本次(cì)政(zhèng)策大概率为真，更多体现为(wèi)银(yín)行(xíng)贷款等领域(yù)按照新的规则(zé)进(jìn)行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼市二手房(fáng)指导价横空(kōng)出世。当(dāng)时(shí)，深(shēn)圳一(yī)口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小区的(de)参考(kǎo)价，很多(duō)南山、福田、宝安中(zhōng)心区(qū)的高价盘，直接按照当时的(de)市场价打(dǎ)了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只能(néng)按(àn)照指导价来计算首(shǒu)付(fù)、发(fā)放贷(dài)款。

　　当(dāng)时(shí)大家还(hái)不(bù)觉得厉(lì)害，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么(me)首付3成210万，加上需(xū)要全款支付的部(bù)分，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付5成了（多(duō)给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参(cān)考价(jià)以后，东莞、宁波(bō)、成都、三(sān)亚、西(xī)安、合肥(féi)、广州等(děng)10多(duō)个城市陆续跟进。事实也(yě)确实证明了(le)，这条(tiáo)政策(cè)的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月，根据安居客(kè)的(de)统计(jì)，实施(shī)二手(shǒu)房指导价的10个(gè)城市(shì)，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的(de)影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中(zhōng)城市房价只有6个(gè)同比上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心(xīn)数据(jù)显示(shì)：成交量上，二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅(zhái)成交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成交(jiāo)量同比下(xià)滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低(dī)记(jì)录，相较2020市场高峰缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格(gé)方面，与二手(shǒu)房指导价发布当(dāng)月相比(bǐ)，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季(jì)度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农(nóng)三(sān)年前高杠(gāng)杆买了2套(tào)华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家的(de)实际购房成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前(qián)价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的房(fáng)贷和持(chí)有(yǒu)成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人(rén)这两(liǎng)年感受到(dào)了(le)太(tài)多“心(xīn)酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年新(xīn)低，学区(qū)房神(shén)话不再，房产中介的日(rì)子难过，投资(zī)客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的城市陆陆续续(xù)低调(diào)退(tuì)出，目前(qián)只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一线城(chéng)市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多子(zi)女家庭和职(zhí)住(zhù)平衡家(jiā)庭购房支(zhī)持政策(cè)。上海也(yě)考(kǎo)虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分制度政策上的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份70个大中城市(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售价格变(biàn)动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价(jià)格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二(èr)线(xiàn)城市(shì)如杭(háng)州(zhōu)、成都、南(nán)京(jīng)、合肥(féi)等(děng)城市价格(gé)都是同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推动(dòng)二手房“带(dài)押过户”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的(de)新政(zhèng)。对(duì)于(yú)激活二手房交易(yì)，具有定海神针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部部长倪虹(hóng)近(jìn)日(rì)更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这(zhè)两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不(bù)行(xíng)了，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱(cāng)石如果压(yā)不住，小(xiǎo)船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大(dà)波正在路上...

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