近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募R手机扩展内存是什么意思EITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)手机扩展内存是什么意思投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū手机扩展内存是什么意思)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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