文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　<00后初中学历很丢人吗strong>1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(g00后初中学历很丢人吗òu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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