导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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