近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持有特不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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