近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示km是公里吗，1km等于多少公里，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月km是公里吗，1km等于多少公里21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的km是公里吗，1km等于多少公里开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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