文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩