近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐ骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差n)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fē骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差n)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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