文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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