近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hó家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好ng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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