文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗>

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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