近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiānkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗g)对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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