万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

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　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其身？

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