万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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