近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写óng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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