文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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