万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(h刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思è)集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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