文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗t="是该取(qǔ)消预售制了：问题(tí)及(jí)建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143247926.png">

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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