饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译(lì)，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时(杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译shí)，由于二手房很多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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