文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)佛教肉莲是什么搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度有一定(佛教肉莲是什么dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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