文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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