OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随(suí)着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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