导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套80寸电视尺寸长宽多少(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　80寸电视尺寸长宽多少ong>超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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