文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(hu当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗ā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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