饱(bǎo)受争议(yì)的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费如何辨别精油的好坏 精油可以当做润滑油使用吗标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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