饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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