导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？范宣年八岁文言文翻译及注释感悟，范宣年八岁文言文翻译及注释拼音ng>

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。